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廣州市住房和城鄉建設局 中共廣州市委組織部 中共廣州市委政法委員會關于全面加強業主組織建設規范業主組織行為的通知

  • 2019-04-02 15:30:34
  • 來源: 廣州市住房和城鄉建設局
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各區委、區政府,各有關單位:

為全面加強業主組織(主要包括首次業主大會籌備組、業主大會、業主委員會)建設,進一步規范業主組織行為,充分發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和基層政權社會治理作用,發揮黨員在業主組織中的先鋒模范作用,根據中央、省委和市委部署要求,依據有關法律法規和文件精神,經市委、市政府同意,現就有關事項通知如下:

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大精神,深入貫徹習近平總書記重要講話精神,踐行社會主義核心價值觀,落實《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》和中央掃黑除惡專項斗爭工作部署,堅持黨的領導,堅持問題導向,在改善民生和創新管理中,加強社會治理,保障業主行使共同決定權利,著力維護業主合法權益,完善監督管理體系,健全工作體制機制,建設更為宜居樂居的生活環境。

二、工作目標

以建設更干凈、更整潔、更平安、更有序的物業小區為總目標,以解決群眾反映強烈、影響小區和諧穩定的突出問題為突破口,通過2年的努力,營造業主、物業服務企業、政府三方共建共治共享小區治理格局,推動業主組織規范化、優質化,使全市物業管理工作得到明顯提升。

三、工作措施

(一)正確指導劃定物業管理區域,明確物業管理邊界。

1.依法劃定物業管理區域。根據《廣東省物業管理條例》第七條規定,新建、分期開發建設但未建設完成、已建成的住宅小區物業管理區域范圍,原則上就是物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍;出售的公有住房已實施物業管理的,可以以實施物業管理的范圍劃定物業管理區域。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門負責)

2.督促物業管理區域備案。區住房建設部門應當督促建設單位、物業服務企業按照《廣州市物業管理暫行辦法》(廣州市政府令第158號)第十一條至第十五條規定辦理物業管理區域備案,依法出具備案回執,并及時告知街道辦事處(鎮政府),同時在區住房建設部門網站主動公開。對未按照規定備案的違規行為,按照《廣州市物業管理暫行辦法》第九十三條規定依法查處。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門負責)

3.處理物業管理區域爭議。建設單位、物業服務企業劃定的物業管理區域不合理的,區住房建設部門應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第十一條第二款規定提出相應處理意見;爭議較大的,區住房建設部門應當提出劃定物業管理區域的初步意見,并將擬劃定的物業管理區域四至范圍和附圖向區域范圍內的業主公示(公示時間可以根據實際情況確定)。公示期間,對劃定的物業管理區域無異議或者異議不成立的,公示期滿后由區住房建設部門發出備案回執;公示期間,對劃定的物業管理區域有異議的,區住房建設部門應當征求區規劃行政管理部門、街道辦事處(鎮政府)、相關業主的意見后確定物業管理區域,發出備案回執。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門負責,市〔區〕規劃部門、街〔鎮〕等單位配合)

(二)加強對業主大會籌備工作指導、協助和監督,規范籌備行為。

4.督促建設單位履行報告義務。區住房建設部門應當按照《廣東省物業管理條例》第十二條規定,對于已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域內規劃建筑總面積50%的住宅小區,督促建設單位書面報告物業所在地街道辦事處(鎮政府)、在物業管理區域的顯著位置公告。建設單位未履行報告、公告義務的,區住房建設部門應當按照《廣東省物業管理條例》第六十二條規定依法查處。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門負責,街〔鎮〕等單位配合)

5.依法組建首次業主大會籌備組。對于符合成立業主大會條件,且物業管理區域已備案的,街道辦事處(鎮政府)應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第二十條至第二十四條規定,依法推動組建首次業主大會籌備組。

(1)街道辦事處(鎮政府)應當在聽取業主意見的基礎上,根據物業管理區域規模、物業類型、業主戶數等因素,確定業主代表人數、名額分配及產生辦法;按照籌備組業主代表資格條件核實報名參加籌備組的業主。

(2)業主推薦的籌備組業主代表人數超過街道辦事處(鎮政府)確定人數的,街道辦事處(鎮政府)可以將聯名業主推薦的籌備組業主代表姓名及其基本情況、相應聯名業主名單在物業管理區域內公示,公示時間不少于15日。公示期滿,對聯名業主推薦的籌備組業主代表、聯名業主名單無異議或者異議不成立的,街道辦事處(鎮政府)按照《廣州市物業管理暫行辦法》第二十一條規定擬定籌備組業主代表名單。

(3)聯名業主推薦的籌備組業主代表,不符合《廣州市物業管理暫行辦法》第二十二條規定的籌備組業主代表條件或者偽造業主簽名推薦的,街道辦事處(鎮政府)應當取消其參加籌備組的資格。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門配合)

6.督促建設單位、物業服務企業履行協助義務。籌備組成立后,建設單位、物業服務企業未按照《廣州市物業管理暫行辦法》第二十五條規定提供業主清冊等資料的,區住房建設部門應當依法查處。街道辦事處(鎮政府)應當及時向區不動產登記機構申請查詢業主姓名和房屋面積,不動產登記機構應當提供并不得收取費用。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門負責,市〔區〕不動產登記中心、市房地產檔案館、街〔鎮〕等單位配合)

7.指導籌備組依法開展籌備工作。街道辦事處(鎮政府)應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第二十六條至第三十三條等有關規定,組織籌備組成員集體學習籌備成立業主大會和選舉業主委員會的相關規定;提名籌備組組長候選人名單,并組織籌備組成員選舉產生籌備組組長。提倡籌備組中街道辦事處(鎮政府)代表或中國共產黨黨員業主擔任籌備組組長;嚴格落實籌備組議事制度,妥善調解籌備過程中的糾紛;指導籌備組依法開展首次業主大會籌備工作。對于籌備組違反前述規定的行為,街道辦事處(鎮政府)應當及時給予指導意見;籌備組不接受指導意見且其行為違反法律、法規、規章和規范性文件等規定的,區住房建設部門應當責令其限期改正,并通告全體業主。

根據《廣州市物業管理暫行辦法》第三十三條規定,籌備組工作期限延長超過6個月仍未召開業主大會表決通過管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會的,籌備組解散,并由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮政府的指導和監督下,組織召開業主大會會議表決管理規約、業主大會議事規則、選舉首屆業主委員會。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

(三)規范業主大會表決過程,確保業主行使表決權利。

8.需業主大會決定事項不得授權業主委員會決定。根據《中華人民共和國民法總則》第一百六十一條第二款、《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十一條和第十二條等規定,對于《中華人民共和國物權法》第七十六條規定由業主共同決定(業主大會決定)的事項,不得通過業主大會授權、委托等方式由業主委員會決定。

前期物業服務合同期限屆滿前解聘物業服務企業,并選聘新物業服務企業的,業主委員會應當將解聘物業服務企業和選聘新物業服務企業作為一個表決事項,提交業主大會會議表決。

(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門、街〔鎮〕負責,區司法部門等單位配合)

9.暢通向業主公開信息渠道。在籌備成立首次業主大會和組織召開業主大會會議期間,按照《廣州市物業管理暫行辦法》有關規定,應當向全體業主公告、公示、通知的事項,組織召開業主大會會議的機構可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公布,或者按照管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主。公開事項內容較多的,可以通過微信群、公眾號等方式向全體業主公開,征集業主意見,接受業主監督。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

10.優先采用電子投票形式。業主大會會議采用電子投票、書面征求意見和集體討論等形式召開。業主決策電子投票系統數據庫已建立或者可以在較短時間內建立的,業主大會會議表決應當采用電子投票形式。區住房建設部門要加快建立轄區內住宅小區電子投票數據庫,對于成立籌備組、20%以上業主提議召開業主大會臨時會議、換屆選舉業主委員會;或者業主大會擬續聘、選聘、解聘物業服務企業的住宅小區,要優先建立電子投票數據庫。(市住房城鄉建設局牽頭,區住房建設部門、街〔鎮〕負責)

11.規范書面征求意見形式。業主大會會議表決采用書面征求意見形式的,應當采用記名投票的方式;書面的選票、表決票應當由符合《廣州市物業管理暫行辦法》第四十七條規定的可以行使表決權的人簽名;表決意見包括同意、反對、棄權3種;業主大會會議組織機構應當設定合理投票期限,在發出會議通知時一并通告全體業主;業主大會會議組織機構決定延長已通告投票期限的,應當在已通告投票期限屆滿前向全體業主通告延長投票期限的決定;投票期限只能延長一次,延長期限不得超過15日。任何人不得偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

12.規范統計表決結果。根據《廣州市物業管理暫行辦法》《廣州市業主決策電子投票暫行規則》(穗建規字〔2016〕1號)等規定,組織召開業主大會會議的機構應當按照下列方式統計表決結果:

(1)業主大會會議采用電子投票形式的,應當按照《廣州市業主決策電子投票暫行規則》第十五條第一款規定,由業主決策電子投票系統統計表決結果。

(2)采用集體討論形式的,組織召開業主大會會議的機構應當組織監票人、計票人當場統計表決結果。

(3)采用集體討論形式、書面征求意見形式的,組織召開業主大會會議的機構應當邀請若干名業主擔任監票人、計票人。

(4)采用書面征求意見形式的,組織召開業主大會會議的機構應當與監票人、計票人于業主大會會議投票期限屆滿后及時查驗統計完成業主的選票、表決票,監票人、計票人應當在查驗統計結果簽名確認。

(5)籌備組成員、業主委員會委員、業主委員會委員候選人及前述人員近親屬不得擔任監票人、計票人。

組織召開業主大會會議的機構未按照要求查驗統計業主選票、表決票的,由街道辦事處(鎮政府)責令其限期改正,并通告全體業主。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

13.規范公示表決結果。組織召開業主大會會議的機構應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第四十二條第二款規定,向全體業主公示業主大會會議表決結果,公示內容應當包括已參與表決業主的房號、專有部分面積、表決意見,以及全體業主表決意見的匯總結果等。采用電子投票、集體討論形式的表決結果應當公示7日以上,采用書面征求意見形式的表決結果應當公示30日以上。組織召開業主大會會議的機構未按照要求公示表決結果的,由街道辦事處(鎮政府)責令其限期改正,并通告全體業主。

公示業主大會會議表決結果同時,組織召開業主大會會議的機構還應當通告對表決結果異議的處理方式,包括異議的受理方式、受理期限、處理方式、處理期限等內容。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

14.妥善處理表決結果異議。根據《廣州市物業管理暫行辦法》《廣州市業主決策電子投票暫行規則》等規定,對業主大會會議表決結果有異議的,可以按照下列方式處理:

(1)異議提出人應當在表決結果公示期間,實名向組織召開業主大會會議的機構提出書面異議。公示期滿后提出異議的,組織召開業主大會會議的機構可以不受理。

(2)組織召開業主大會會議的機構應當在業主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起適當時間內對異議進行處理。

(3)業主提出查驗書面的選票、表決票的,應當向組織召開業主大會會議的機構出示需查驗業主的有效身份證件和有效房產文件;組織召開業主大會會議的機構應當在第(2)項要求的期限內,將相應業主的選票、表決票供其查驗。經查驗,選票、表決票不是由符合《廣州市物業管理暫行辦法》第四十七條規定可以行使表決權的人簽名,或者選票、表決票的表決意見與公示表決結果不一致的,組織召開業主大會會議的機構應當重新統計表決結果。

(4)業主、物業服務企業、建設單位對表決結果公示的業主人數、專有部分面積等業主投票權數提出異議的,組織召開業主大會會議的機構應當在第(2)項要求的期限內進行核實。經核實,公示的業主投票權數不符合《廣州市物業管理暫行辦法》第四十五條、第四十六條等規定的,組織召開業主大會會議的機構應當重新統計表決結果。

(5)重新統計表決結果的,組織召開業主大會會議的機構應當向全體業主通告重新統計的表決結果,通告內容應當包括變更的表決意見、變更的投票權數和全體業主表決意見的匯總結果等。

(6)組織召開業主大會會議的機構確認異議不成立,且決定不再重新統計表決結果的,應當將處理決定書面告知異議提出人。

(7)組織召開業主大會會議的機構未按照上述要求進行處理的,異議提出人可以向街道辦事處(鎮政府)投訴,街道辦事處(鎮政府)應當會同區住房建設部門協調處理。組織召開業主大會會議的機構違反《廣州市物業管理暫行辦法》《廣州市業主決策電子投票暫行規則》等規定的,由街道辦事處(鎮政府)責令其限期改正,并通告全體業主。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

(四)規范業委會委員資格,監督業委會依法履行職責。

15.依法產生業主委員會委員候選人。業主委員會委員候選人可以采取業主聯名推薦、業主自薦等方式向組織召開業主大會會議的機構報名。組織召開業主大會會議的機構應當核查業主委員會委員候選人資格條件,取消不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定資格條件的候選人。

組織召開業主大會會議的機構應當將擬定的業主委員會委員候選人名單向全體業主公示適當時間。對候選人名單有異議的,異議提出人應當在公示期間實名提出書面意見。組織召開業主大會會議的機構應當在收到意見后及時對異議進行核實并答復異議提出人;異議提出人對答復不服、組織召開業主大會會議的機構逾期不答復的,可以向街道辦事處(鎮政府)投訴;街道辦事處(鎮政府)應當會同區住房建設部門對被異議業主委員會候選人的資格條件進行核實;被異議業主委員會委員候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定資格條件的,街道辦事處(鎮政府)可以取消其候選人資格,并通告全體業主。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

16.規范業主委員會委員行為。業主委員會可以經業主大會同意后聘請秘書等專職工作人員,由專職工作人員負責業主委員會的日常事務性工作。專職工作人員的薪酬可以從共用部位、共用設施設備經營收益中列支。

業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約、業主大會議事規則,不得有《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為。業主委員會應當加強自律,對業主委員會委員存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定禁止行為的,業主委員會應當中止其委員職務,并組織業主大會臨時會議罷免其委員職務。業主委員會不依法履行該職責的,根據《廣州市物業管理暫行辦法》第三十八條規定,街道辦事處(鎮政府)可以責令其限期組織召開業主大會臨時會議,并通告全體業主;業主委員會逾期不召開的,由業主監事會在街道辦事處(鎮政府)確定的時間內組織召開;未設立業主監事會或者業主監事會未在確定的時間內組織召開的,由居民委員會組織召開。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

17.規范補選業主委員會委員和換屆選舉業主委員會。根據《廣東省物業管理條例》《廣州市物業管理暫行辦法》《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2019〕274號)等規定,應當按照下列方式補選業主委員會委員和換屆選舉業主委員會:

(1)業主委員會委員缺員,由候補委員遞補后仍不足5人的,或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的,業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。

(2)業主委員會任期屆滿6個月前,應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

(3)業主委員會委員人數少于5人,組織業主大會會議有困難的,業主委員會可以向街道辦事處(鎮政府)提出協助請求,街道辦事處(鎮政府)應當指導和協助業主委員會組織召開。可以成立由街道辦事處(鎮政府)代表、居民委員會代表各1人,業主委員會委員和業主代表若干人共同組成補選委員小組或者換屆選舉小組,由該小組組織召開業主大會會議補選業主委員會委員或者選舉產生新一屆業主委員會。

(4)業主委員會未在規定時間內組織召開業主大會會議補選委員或者換屆選舉業主委員會的,街道辦事處(鎮政府)可以責令其限期組織補選或者換屆選舉,并通告全體業主;逾期未組織補選或者換屆選舉的,由業主監事會在街道辦事處(鎮政府)確定的時間內組織;未設立業主監事會或者業主監事會未在確定的時間內組織的,由居民委員會組織。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

18.依法召開業主大會臨時會議。符合《廣州市物業管理暫行辦法》第三十七條第四款規定情形之一的,業主委員會應當按照規定組織召開業主大會臨時會議。其中,已交付使用物業業主總人數20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的,提議業主應當依法依規提出召開業主大會臨時會議的表決事項、表決形式、會議召開時限等具體事項。業主委員會對提議人數達到已交付使用物業業主總人數20%以上有異議的,可以通過公示提議業主名單的形式核實(公示時間可以根據實際情況確定)。業主委員會核實提議業主名單或者采用書面征求意見形式召開業主大會臨時會議的,不得強制要求業主提供身份證、不動產登記簿等方式證明業主身份。

業主委員會未按照《廣州市物業管理暫行辦法》第三十七條第四款規定召開業主大會臨時會議的,根據《廣州市物業管理暫行辦法》第三十八條規定,由街道辦事處(鎮政府)責令其限期組織召開業主大會臨時會議,并通告全體業主;逾期仍不召開的,由業主監事會在街道辦事處(鎮政府)確定的期限內組織召開;未設立業主監事會或者業主監事會未在確定的期限內組織召開的,由居民委員會組織召開。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

19.監督業主委員會履行備案義務。街道辦事處(鎮政府)應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第五十三條、第五十六條第四款規定,監督業主委員會及時履行備案義務。其中,業主委員會會議決定召開業主大會會議(包括擬表決業主自行管理方案)的,業主委員會應當在會議決定后及時將會議記錄、會議決定及擬提交業主大會表決的事項及時報街道辦事處(鎮政府)備案。對業主委員會不依法履行備案義務的,按照《廣州市物業管理暫行辦法》第九十三條規定依法查處。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

20.監督業主委員會依法履行職責。業主委員會應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》等規定依法履行職責,嚴格執行業主委員會議事制度,向全體業主公布應當公開的資料和信息,建立并執行規范的財務管理制度,依法組織換屆選舉或者補選委員,任期屆滿當日依法移交全部屬于業主共有的財物、文件資料和印章。業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處(鎮政府)應當責令其限期改正,并通告全體業主公告;業主委員會有《廣州市物業管理暫行辦法》第九十五條規定情形之一,且拒不改正造成嚴重后果的,街道辦事處(鎮政府)可以組織選舉新的業主委員會。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門、區公安機關等單位配合)

(五)規范業主自行管理,明確有關安全責任。

21.業主大會決定業主自行管理方案。業主大會擬通過自行管理方式實施物業管理的,業主委員會應當制定業主自行管理方案,且方案應當經業主大會會議表決同意才能實施。有前期物業服務合同約定期限內的物業服務企業實施物業管理的,業主委員會應當將解聘物業服務企業和按照業主自行管理方案實施物業管理作為一個表決事項,由業主大會會議表決。街道辦事處(鎮政府)會同區住房建設部門應當對業主自行管理物業加強指導、協助和監督。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

22.規范制定業主自行管理方案。業主委員會制定的業主自行管理方案應當對下列主要事項作出約定。其中,可以約定將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給一個企業:

(1)自行管理的事項、期限;

(2)物業服務的內容、標準;

(3)選聘專業性服務企業的類型、資格條件,選聘勞務人員的數量、資格條件,以及選聘的方式;

(4)業主交納物業服務費的標準和方式;

(5)業主、業主委員會在自行管理事務中的權利、義務及責任;

(6)安全生產、消防安全、經營管理等責任的承擔;

(7)自行管理的其他事項。

(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

(六)加強物業管理項目移交監管工作,維護業主、企業合法權益。

23.依法移交物業管理項目。業主大會依法選聘新物業服務企業的,業主委員會應當及時書面告知原物業服務企業,并與原物業服務企業協商物業管理移交事宜;協商不成的,業主委員會、原物業服務企業可以向街道辦事處(鎮政府)申請調解,業主委員會、新物業服務企業不得強行接管物業管理項目。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

經調解,原物業服務企業未在(前期)物業服務合同終止之日起15日以內退出物業管理區域的,由區住房建設部門按照《廣東省物業管理條例》第六十三條規定查處,并按照《廣州市物業服務企業信用管理暫行辦法》(穗建規字〔2018〕20號)規定,對原物業服務企業實行失信懲戒。原物業服務企業逾期仍拒不執行行政決定的,區住房建設部門應當按照《中華人民共和國行政強制法》規定,向法院申請強制執行。(各區政府牽頭,區住房建設部門負責,街〔鎮〕、區司法部門等單位配合)

四、工作要求

24.發揮黨組織引領作用。堅持和加強黨的領導,把黨的建設貫穿于物業小區產生籌備組業主代表、選舉業主委員會委員、選聘或者解聘物業服務企業等方面。街鎮黨(工)委負責統籌協調,充分發揮基層黨組織和黨員干部在業主組織活動中的作用,提高業主組織的履職能力和自律水平。

(1)鼓勵黨員在社區亮明身份,發揮模范帶頭作用,主動參與業主組織建設和活動,為所居住的物業小區和諧穩定盡一份義務。

(2)鼓勵和支持具備業主資格的黨員(特別是在職黨員)、居民委員會成員通過法定程序成為籌備組業主代表、業主委員會委員,發揮模范帶頭作用,依法履行職責。

(3)要大力發動和引導業主群眾,投票支持具備業主資格的中國共產黨黨員、居民委員會成員當選籌備組業主代表和業主委員會委員。

(4)要積極指導和幫助符合條件的小區成立黨組織,納入社區黨組織管理。小區黨組織成員一般由業主黨員、業主委員會的黨員、物業服務企業黨員組成。

(市〔區〕委組織部牽頭,街〔鎮〕負責,市〔區〕民政部門、市〔區〕住房建設部門等單位配合)

25.加強調解糾紛力度。區政府、街道辦事處(鎮政府)應當按照《廣州市關于全面加強物業管理維護小區平安有序的實施意見》(穗文〔2016〕33號)要求,成立由分管副區長擔任總召集人的區物業管理聯席會議制度和由分管副主任(副鎮長)擔任總召集人的街(鎮)物業管理聯席會議制度,構建多部門齊抓共管的物業行政監管工作格局。對籌備成立業主大會、召開業主大會會議過程中發生的糾紛,采取人民調解、行政調解、司法調解等多項措施化解糾紛,維護小區和諧穩定。(各區政府牽頭,區住房建設部門、區民政部門、區司法部門等單位配合)

26.加強行政執法力度。(1)區住房建設部門會同街道辦事處(鎮政府)應當對建設單位、物業服務企業不履行支持、協助義務和侵占業主合法權益的違規行為重點查處。經調查屬實的,依法予以行政處罰,并采取失信聯合懲戒措施。(各區政府牽頭,區住房建設部門負責,街〔鎮〕、區司法部門等單位配合)

(2)在物業管理區域范圍發生恐嚇、聚眾鬧事、暴力傷害等嚴重擾亂公共秩序行為的,以及在互聯網群組發布、傳播謠言和擾亂社會秩序,破壞社會穩定信息的,街道辦事處(鎮政府)要及時向區委政法委、區掃黑除惡辦、區公安機關報告,公安派出所要及時依法采取有效措施予以制止和處理。(各區政府牽頭,區公安機關負責,街〔鎮〕、區住房建設部門、區司法部門等單位配合)

(3)監督籌備組、業主大會、業主委員會依法履行職責。籌備組、業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。籌備組、業主大會、業主委員會作出的決定違反《廣州市物業管理暫行辦法》及有關法律、法規等規定的,街道辦事處(鎮政府)會同區住房建設部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。(各區政府牽頭,街〔鎮〕、區住房建設部門負責,區司法部門等單位配合)

27.進一步完善電子投票系統。落實2020年完成全市住宅物業小區電子投票數據庫建設任務,進一步優化業主決策電子投票系統,為業主決定物業管理事務提供方便、快捷的信息化平臺,改變目前耗時耗力的“掃樓”書面投票形式,解決業主大會表決結果真實性存疑問題,為業主切實行使表決權利提供技術保障。(市住房城鄉建設局、區住房建設部門負責)

28.健全充實基層行政監管力量。按照市委辦公廳、市政府辦公廳聯合印發的《廣州市關于全面加強物業管理維護小區平安有序的實施意見》(穗文〔2016〕33號)要求,各區政府要進一步明確區住房建設部門、街道辦事處(鎮政府)的物業管理行政職能,區住房建設部門要設置專職物業管理科室,配置必要的公務人員;街道辦事處(鎮政府)應當將轄區內物業管理工作納入社會事務管理,配備1-3名物業管理專職工作人員,可以采用購買社會工作服務的方式,加強對物業管理,特別是業主委員會籌備、選舉過程的指導、協助和監督工作力度。(各區政府負責)

29.加強輿論宣傳引導。(1)宣傳部門加強輿情管控,指導督促新聞單位和BBS等各類媒體正面宣傳,客觀報道物業管理糾紛,引導業主在物業管理活動中自覺履約守規,理性維權。(市委宣傳部牽頭,市住房城鄉建設局配合)

(2)房管部門、街道辦事處(鎮政府)、物業行業協會要采取多種方式,廣泛宣傳物業管理政策、法規,提升共識,營造共建共治共享的小區治理氛圍。(市住房城鄉建設局牽頭,各區政府負責)

30.加強監督考評。(1)物業管理已納入市對各區綜治工作(平安建設)考評,市住房城鄉建設局應當會同相關單位,不定期對落實本通知的情況開展全市性檢查、督查,及時發現和協調解決存在的問題。(市委政法委牽頭,市住房城鄉建設局負責)

(2)各區政府要細化屬地物業管理工作各項制度,建立以及時發現問題和快速處置為核心內容的考核辦法,完善對住宅小區物業管理工作的激勵懲戒措施。(各區政府負責)

廣州市住房和城鄉建設局

中共廣州市委組織部

中共廣州市委政法委員會

2019年4月2日

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